Jak zwiększyć zdolność kredytową przed zakupem mieszkania?

Na początek: ustalanie zdolności kredytowej

Nieważne, czy szukasz sposobów na to, jak zwiększyć zdolność kredytową, bo chcesz wkrótce złożyć pierwszy wniosek do banku i kupić nowe mieszkanie, czy dlatego, że masz już za sobą odmowną decyzję kredytową. W obu przypadkach zacznij od sprawdzenia, z czym tak właściwie się mierzysz. OK, ale jak samodzielnie wykonać ocenę swojej zdolności kredytowej?

Najprostszą opcją jest skorzystanie z bezpłatnego, internetowego kalkulatora zdolności kredytowej. Takie narzędzia są często udostępniane przez banki, pożyczkodawców czy portale związane z finansami. Są bezpieczne, nie wymagają podawania danych wrażliwych ani zakładania kont.

Co jednak istotne, kalkulator zdolności kredytowej umożliwia tylko jej oszacowanie. Uzyskana informacja nie jest więc pewnikiem, czymś bardzo konkretnym, ale pozwala zorientować się w swojej sytuacji.

Musisz też wiedzieć, że banki oceniają zdolność kredytową na własnych zasadach, które mogą się różnić w zależności od danej instytucji finansowej. Niemożliwe jest więc wyliczenie zdolności kredytowej w taki sposób, by pokryła się z oceną każdego banku.

Więcej o tym, jak sprawdzić zdolność kredytową, przeczytasz tutaj: Zdolność kredytowa – co to jest i jak ją sprawdzić?

Czy bank podaje do wiadomości wynik oceny zdolności kredytowej?

Jeszcze prostsze zdaje się być… po prostu zapytanie banku o wynik oceny. Co oczywiście dotyczy osób, które już złożyły wniosek kredytowy i dostały decyzję odmowną. Kłopot w tym, że bank nie ma obowiązku informowania konsumenta o wyniku oceny zdolności kredytowej.

Warto jednak wiedzieć, że z tytułu art. 24. ust. 2. ustawy z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, jeśli bank odrzucił wniosek kredytowy na podstawie informacji kredytowej zawartej w którejś z baz danych (takich jak BIK), to jest zobowiązany poinformować, której bazy dotyczyło sprawdzenie.

Co prawda powyższe nie daje Ci to informacji o wyliczeniu zdolności kredytowej, ale wciąż jest cenne. Bo jeśli bank daje Ci znać, że odmówił kredytu hipotecznego ze względu na dane z BIK, to wiesz, że coś jest nie w porządku z Twoją historią kredytową. Czyli np.: możesz mieć jakiś niespłacony dług, problemem może być nieterminowe płacenie innych rat, zbyt częste składanie wniosków kredytowych lub całkowity brak historii kredytowej. A tym samym: kłopotem niekoniecznie są zarobki. Z taką informacją zyskujesz podpowiedź, jaki kierunek obrać przy staraniu się o zwiększenie swojej zdolności kredytowej.

A jakie mogą być metody na uzyskanie wyższej zdolności kredytowej? Mamy 7 sposobów, które warto rozważyć.

Wyższy wkład własny a wzrost zdolności kredytowej

Dysponowanie wyższym wkładem własnym to jedna z najprostszych metod zwiększenia zdolności kredytowej. Minimalny rekomendowany wkład własny do kredytu hipotecznego określa Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego. Zgodnie z tym dokumentem wkład powinien wynosić minimum 10-20 proc. wartości kredytowanej nieruchomości. I takiego (co najmniej) rzeczywiście wymagają banki. A gdy dysponuje się wyższą kwotą, to wiarygodność finansowa kredytobiorcy wzrasta, co może się przełożyć na lepszy wynik oceny zdolności kredytowej.

Wyższy wkład własny oznacza dla banku mniejsze ryzyko, co może przy okazji (poza potencjalnym poprawieniem zdolności kredytowej) skutkować uzyskaniem korzystniejszych warunków kredytu hipotecznego, takich jak niższa marża czy prowizja.

Pamiętaj: wkład własny do kredytu hipotecznego to nie tylko gotówka, ale też np. działka, na której chce się wybudować dom. I to nawet działka obciążona hipoteką!

Co istotne, w mBanku wieloletnie zatrudnienie na umowę o pracę, które wydawało się warunkiem koniecznym do uzyskania kredytu, wcale nie jest konieczne. W większości przypadków wystarczy 6-ciomiesięczny okres zatrudnienia u aktualnego pracodawcy. Sama umowa o pracę również nie jest wymagana, bo mBank dochód z umowy zlecenie honoruje dokładnie tak samo jak z umowy o pracę przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Prowadzenie własnej działalności gospodarczej, również jako JDG nie jest przeszkodą w uzyskaniu kredytu. Jak widać, bank dostosowuje swoją ofertę do dynamicznego rynku pracy, na którym funkcjonuje duża część z nas.  

Pół żartem, pół serio mawia się, że wspólny kredyt hipoteczny wiąże ze sobą ludzi lepiej niż małżeństwo. Ale często zapomina się o tym, że jeszcze mocniej wiąże on kredytobiorcę z bankiem – na 15, 20 czy nawet 30 lat (choć rekomendowany maksymalny okres spłaty kredytu hipotecznego to 25 lat).

Budowanie dobrej historii kredytowej

Jeden z bardziej przystępnych sposobów na to, jak poprawić swoją zdolność kredytową. Budowanie dobrej historii kredytowej to krok, który powinny podjąć zarówno osoby mające w BIK jakieś negatywne wpisy, jak i te, których kredytowe bazy danych są puste.

Jak można stworzyć pozytywną historię kredytową? Bezpiecznym i popularnym rozwiązaniem jest sprzęt na raty. Coś, co i tak chce się kupić, a spłata będzie szybka. Każda terminowa wpłata pozytywnie wpływa na historię kredytową, więc już kilkadziesiąt zł miesięcznie za smartfona może być pomocne. Wiele osób decyduje się też na kartę kredytową lub drobną pożyczkę.

Ważne: jeśli weźmiesz małą pożyczkę, zakupy na raty lub kartę kredytową, to wyraź zgodę na przetwarzanie danych o spłacanym zobowiązaniu. Tylko wówczas w kredytowych bazach danych będą widoczne informacje o terminowym płaceniu rat.

Wyższa zdolność kredytowa ze współkredytobiorcą… lub bez niego

Wspólny kredyt może mieć dwojaki wpływ na ocenę zdolności kredytowej:

• zwiększyć zdolność kredytową,
• obniżać zdolność kredytową.

Być może brzmi to nieco absurdalnie, ale już wyjaśniamy. Na przykładzie nieistniejącego państwa Mieszkaniowych.

Anna Mieszkaniowa ma od 6. lat umowę o pracę na czas nieokreślony. Ale Anna ma też kredyt konsumencki, wysokie raty pochłaniają większą część jej zarobków i rzadko płaci je w terminie.

Jan Mieszkaniowy pracuje w tej samej firmie i również od 6 lat na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony. Ma bardzo pozytywną historię kredytową, zero długów, średnio co 3 lata bierze nowy telefon na raty i zawsze terminowo płaci raty.

Wspólny kredyt hipoteczny teoretycznie jest dla państwa Mieszkaniowych świetną opcją, bo oboje mają dobrą pracę. Kłopot w tym, że o ile Jan ma wysoką zdolność kredytową, o tyle Ania, ze względu na długi, niską. Więc: Jan poprawia zdolność kredytową Ani, ale Ania obniża zdolność kredytową Jana – wspólna wypada średnio.

Gdyby jednak nikt nie miał długów, to wspólny kredyt zwiększałby szansę państwa Mieszkaniowych na uzyskanie kredytu hipotecznego.

Analiza kosztów utrzymania 

Na wyższą zdolność kredytową pośrednio może też wpływać zoptymalizowanie swoich wydatków. Poświęć jeden wieczór na zastanowienie się:

• Na co wydajesz najwięcej pieniędzy?
• Czy z czegoś możesz zrezygnować lub kupować/opłacać to rzadziej?
• Czy coś może być tańsze u innego usługodawcy/w innym sklepie?
• Ile subskrypcji opłacasz i z ilu faktycznie korzystasz?

Powyższe wyliczenia i ograniczenie kosztów życia nie wpłyną bezpośrednio na zdolność kredytową. To bank wpisuje średnie/przeciętne koszty utrzymania dla określonego przypadku. Natomiast samo zastanowienie się nad własnymi wydatkami często pozwala nam na znalezienie tych, które można ograniczyć lub wręcz z nich zrezygnować. Każde 100 zł oszczędności daje nam większy komfort psychiczny przy podejmowaniu zobowiązania, jakim jest kredyt. 

Łatwo się mówi, czyli dodatkowe źródło dochodu

Wiemy, pozyskanie dodatkowego źródła dochodu nie jest wyjściem do sklepu po bułki. Ale wspominamy o tym, bo w przypadku części osób rzeczywiście może być przestrzeń na dodatkową pracę/znalezienie większej liczby klientów. A także: ponieważ warto przeanalizować dodatkowo wysokość swoich dochodów. Zastanów się więc:

• Czy Twoje zarobki są dla Ciebie zadowalające?
• Czy w Twojej branży, z Twoją wiedzą i doświadczeniem możesz zarabiać więcej?
• Czy konkurencja – jeśli pracujesz na B2B lub masz swoją działalność – ma znacznie wyższe stawki/ceny?
• Czy w obecnej firmie/umowie z aktualnym kontrahentem masz pole do renegocjacji Twoich zarobków?
• Czy masz możliwość znalezienia dodatkowej pracy/lepiej płatnej?

Na koniec: porównaj różne produkty kredytowe

Nie tylko weryfikacja zdolności kredytowej jest indywidualna w każdym banku, ale również: oferta kredytowa. Poszczególne propozycje mogą się różnić:

• wysokością oprocentowania,
• rodzajem oprocentowania: zmienne, stałe,
• wysokością prowizji

oraz kosztami dodatkowymi, takimi jak ubezpieczenie kredytu hipotecznego. Wszystko składa się na możliwe różnice w całkowitej kwocie do spłaty, przez które jeden bank będzie wymagał wyższej zdolności kredytowej, a inny: niższej.