Kredyt hipoteczny ze stałą czy ze zmienną ratą – porównanie, cechy wspólne i różnice

Wszystko zaczyna się od stóp procentowych NBP i stawki WIBOR

WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate) to wskaźnik referencyjny stopy procentowej dla pożyczek, które są zawierane między największymi bankami w Polsce.

OK, ale jaki związek z oprocentowaniem kredytu hipotecznego ma coś, co dotyczy rynku międzybankowego? Ano… bardzo duży. Na podstawie stawki WIBOR ustalana jest wysokość oprocentowania kredytów hipotecznych. Jej wahania budzą ryzyko wzrostu oprocentowania, ale też mogą wiązać się z jego spadkiem.

Ale stawki WIBOR nie biorą się znikąd. Na wysokość WIBOR ma wpływ między innymi wysokość stóp procentowych NBP, którą ustala Rada Polityki Pieniężnej.

Przeczytaj też: Zakup mieszkania od dewelopera – proces krok po kroku

Rodzaje wskaźników WIBOR

Wyróżnia się kilka rodzajów wskaźników WIBOR, które są uzależnione od okresu, w jakim banki są skłonne udzielić sobie wzajemnie pożyczek przy określonym oprocentowaniu.

I co istotne dla kredytobiorcy: okres, do którego odnosi się dany WIBOR (np. 3 miesiące, pół roku) to czas, przez który wysokość oprocentowania powinna być taka sama. Jeżeli więc zdecydujesz się na kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zależnym od stawki WIBOR 3M (3 miesiące), to może się ono zmieniać właśnie co kwartał.

• WIBOR ON – jeden dzień (overnight).
• WIBOR TN – jeden dzień (tommorow/next).
• WIBOR SW – jeden tydzień (spot week).
• WIBOR 2W – dwa tygodnie (2 weeks).
• WIBOR 1M – jeden miesiąc (1 month).
• WIBOR 3M – trzy miesiące (3 months), najczęściej stosowany przy kredytach hipotecznych.
• WIBOR 6M – sześć miesięcy (6 months), również stosowany przy kredytach hipotecznych.
• WIBOR 12 M (1Y) – jeden rok (12 months/1 year).

Jeżeli więc rosną stopy procentowe NBP, to może wzrosnąć wskaźnik WIBOR.

Jeżeli rośnie stawka WIBOR, to może wzrosnąć oprocentowanie kredytu hipotecznego.

Jeżeli rośnie oprocentowanie, to wzrasta wysokość rat kredytu.

Ale… czy nie wystarczy wybrać oprocentowania stałego, by uniknąć niekorzystnych zmian wysokości rat? Przyjrzyjmy się temu bliżej.

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem – podstawowe informacje

Kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem to forma finansowania, w której poziom oprocentowania pozostaje niezmienny przez określony czas (okresowo stały), zazwyczaj od 5 do 10 lat. Bez względu na wahania stóp procentowych ani stawki WIBOR, przy kredycie hipotecznym ze stałym oprocentowaniem odsetki są tej samej wysokości – a więc raty również są równe.

I choć zależnie od oferty czas trwania tej „niezmienności” może być różny, to wysokość oprocentowania przy kredycie hipotecznym musi pozostać okresowo taka sama minimum przez 5 lat. Wynika to z wytycznych Komisji Nadzoru Finansowego (KNF).

Po upływie danego okresu bank może zaproponować nowe warunki stałego oprocentowania na kolejne lata lub przejście na oprocentowanie zmienne.

Sprawdź również: Kiedy najlepiej kupić mieszkanie? Czy początek 2025 roku to dobry moment?

Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym: korzyści

Stałe oprocentowanie kredytu hipotecznego może wiązać się dla kredytobiorcy z istotnymi korzyściami. Jego najważniejszą zaletą jest fakt, że płacisz co miesiąc raty w tej samej wysokości – oczywiście do czasu. Jak wspomnieliśmy wyżej, przez co najmniej 5 lat. Brak wpływu wahań stóp procentowych na Twój kredyt hipoteczny może wiązać się ze zwiększonym bezpieczeństwem finansowym, szczególnie w przypadku kryzysów gospodarczych.

Przykład: wzrost referencyjnej stopy procentowej o ponad 6 proc., który miał miejsce w okresie między październikiem 2021 roku (0,50 proc.) a wrześniem 2022 roku (6,75 proc.). Kredytobiorcy mający wówczas kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem nie odczuli tych wzrostów.

Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem stałym: wady

Czy taki rodzaj oprocentowania ma jakieś wady? Paradoksalnie największa zaleta okresowo stałej wysokości rat kredytu może być również jego wadą. Bo jeśli dojdzie do znaczących spadków stóp procentowych NBP i stawek WIBOR, to nie skorzystasz na nich, mając kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem. W efekcie możesz płacić wówczas wyższe raty od osób, które zdecydowały się na finansowanie ze zmienną stopą oprocentowania.

Musisz też wiedzieć, że przy ofertach kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem jest ono zazwyczaj wyższe od tego przy ofertach kredytu z oprocentowaniem zmiennym. Czyli na samym początku może być droższy.

Kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem – podstawowe informacje

Wysokość raty przy kredycie hipotecznym ze zmiennym oprocentowaniem może się zmieniać zależnie od wahań stóp procentowych NBP i stawek WIBOR. Co istotne, ta niestabilność poziomu oprocentowania dotyczy całego okresu spłaty kredytu hipotecznego.

Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym: korzyści

Wybór kredytu ze zmiennym oprocentowaniem może mieć sporo zalet, oczywiście gdy wahania stóp procentowych wypadają dla kredytobiorcy korzystnie:

• Niższe oprocentowanie na starcie – na początku kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem może być tańszy niż ten ze stałą ratą.
• Możliwe korzyści przy spadku stóp procentowych – regularna lub gwałtowna obniżka stóp procentowych przełoży się na malejące oprocentowanie, a tym samym: na niższe raty i tańszy kredyt.
• Możliwość wcześniejszej spłaty na korzystniejszych warunkach – jeżeli stopy procentowe będą maleć w sposób, który znacząco obniży wysokość comiesięcznych rat, to kredytobiorca może zacząć nadpłacać kredyt (np. płacąc raty w wysokości sprzed obniżki).

Kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym: wady

Oprocentowanie zmienne może też wiązać się z pewnymi wadami:

• Ryzyko wzrostu oprocentowania – potencjalny wzrost stóp procentowych NBP i stawek WIBOR oznacza rosnące koszty kredytu, a więc i wysokość miesięcznych rat.
• Nieprzewidywalność budżetowa – trudniej zaplanować przyszłe wydatki, gdy rata kredytu hipotecznego może się zmieniać.
• Potencjalne obniżenie opłacalności kredytu – w przypadku utrzymujących się podwyżek stóp procentowych NBP kredyt może stać się droższy od tego z oprocentowaniem stałym.

Stałe a zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego: cechy wspólne i różnice

Lepiej wybrać oprocentowanie stałe czy zmienne?

Nie ma jednej odpowiedzi na pytanie, który rodzaj oprocentowania kredytu hipotecznego jest korzystniejszy. Bo wiele zależy tu od prognozowanej stabilności oraz wysokości stóp procentowych NBP w okresie co najmniej 5 lat od momentu, w którym chce się podpisać umowę kredytu.

Przed podjęciem własnej decyzji warto zatem sprawdzać prognozy centralne średniorocznej stopy referencyjnej przedstawiane przez Narodowy Bank Polski, ale również: przez ekonomistów. Niezwykle istotne jest więc obserwowanie rynku.

Wiemy, że to temat, który może mocno stresować. Szczególnie gdy dostępne prognozy są niejednoznaczne lub znacząco się od siebie różnią. Dlatego też zachęcamy do skorzystania ze wsparcia eksperta mFinanse, który może zapewnić Ci pomoc w trakcie całego procesu wyboru oferty kredytu hipotecznego oraz składania wniosku o kredyt.