Poradnik

Apartamenty inwestycyjne na wynajem. Czy warto i ile można zarobić?

6 czerwca 2024

Jak wynika z raportu „Polak Inwestor 2023” opracowanego przez iKsync oraz Uniwersytet Ekonomiczny w Krakowie, ponad 30 proc. inwestujących respondentów miało w 2023 roku nieruchomości w swoich aktywach. Co więcej, zarówno inwestorzy, jak i osoby, które nie weszły jeszcze w ten świat, wskazały nieruchomości jako drugie najlepsze zabezpieczenie przed inflacją (zaraz po kruszcach). Szczególnym zainteresowaniem cieszą się apartamenty inwestycyjne. I tu pojawia się pytanie: czy kupno apartamentu to bezpieczny, intratny sposób lokowania swojego kapitału?

Apartamenty inwestycyjne – dla kogo to dobry pomysł?

Inwestycja w apartamenty na wynajem jest przede wszystkim rozwiązaniem dla osób dysponujących odpowiednim, własnym kapitałem. Słowem: mających wystarczająco dużo gotówki na kupno takiego lokalu. Z jednej strony inwestor może chcieć zabezpieczyć swoje oszczędności przed inflacją poprzez kupno nieruchomości, a z drugiej: stawiać na zysk. Zazwyczaj w grę wchodzą obie motywacje. I w obu przypadkach źle osadzony kapitał może oznaczać ogromną stratę.

A jaką kwotą trzeba dysponować, by móc swobodnie wejść na rynek apartamentów? Wiele zależy od tego, jakiego typu lokalu szuka potencjalny inwestor. Przez miano apartamentów inwestycyjnych rozumie się dwa ich rodzaje, dzielone ze względu na przeznaczenie:

  • Nieruchomości wypoczynkowe – może być tutaj mowa np. o modelu condo czy o wynajmie krótkoterminowym apartamentów typu Airbnb. Lokale na sprzedaż w condohotelach są zwykle dużo droższe, niż w zwykłych blokach i apartamentowcach położonych w atrakcyjnej dla turystów lokalizacji. Same mikroapartamenty potrafią kosztować sporo powyżej 300 000 zł netto. W przypadku standardowych inwestycji deweloperskich za podobny lokal wakacyjny można zapłacić nawet 100 000 zł netto. Oczywiście lokalizacja odgrywa tutaj ogromną rolę.
  • Mieszkania na wynajem – jeśli planowana inwestycja w apartamenty dotyczy wynajmu długoterminowego, to do kupna lokalu o powierzchni między 40 a 50 mkw może wystarczyć nieco ponad 350 000 zł. Doskonałym przykładem jest nasza nowa inwestycja Berberys. I tutaj jednak wiele zależy od lokalizacji.

 

Czy zakup apartamentu na wynajem z kredytu może się opłacać?

Zakup apartamentu w celach inwestycyjnych poprzez finansowanie kredytowe rodzi wyższe ryzyko inwestycji niż w przypadku kupna za gotówkę. Co wcale nie oznacza, że taka opcja jest z góry skazana na porażkę, pod warunkiem spełnienia dwóch podstawowych warunków:

  • Mieszkanie musi być atrakcyjne – dotyczy to nie tylko standardu wykończenia lokalu i całego budynku, ale też jego powierzchni (największym zainteresowaniem najemców cieszą się lokale o średniej powierzchni, między 40 a 50 mkw oraz kawalerki), lokalizacji, infrastruktury transportowej i proponowanej ceny najmu. Za lokal bez najemcy wciąż trzeba płacić raty kredytu, każdy taki miesiąc generuje zatem czystą stratę.
  • Rata kredytu nie może być wyższa od ceny najmu – a równocześnie czynsz najemcy musi być na tyle niski, by umożliwiał szybkie znalezienie zainteresowanych. Podstawą będzie zatem zorientowanie się w aktualnych, średnich cenach wynajmu apartamentu lub mieszkania w danej okolicy oraz zweryfikowanie, jak przekładają się na najbardziej prawdopodobne do uzyskania raty (można je wstępnie sprawdzić przy pomocy internetowego kalkulatora kredytowego). Trzeba mieć tutaj na względzie też szacunki dotyczące cen za wynajem na przestrzeni lat. W najlepszej sytuacji będą inwestorzy planujący kupno mieszkania na wynajem w rozwijającej się okolicy. Istotne są również wahania wysokości raty kredytu w przypadku zmiennego oprocentowania kredytu (lub czasowo stałego).

 

Czy warto inwestować w apartamenty lub mieszkania na wynajem?

Szukając odpowiedzi na pytanie, czy warto zainwestować w apartamenty lub wynajem mieszkania, trzeba wziąć pod uwagę najważniejsze kwestie, z którymi wiąże się taka decyzja. A następnie zestawić je ze swoimi oczekiwaniami czy możliwościami – nie ma tutaj bowiem jednej, konkretnej odpowiedzi. To, co będzie wygodne, atrakcyjne i opłacalne dla jednego inwestora, może okazać się długą listą wad dla innego. Z czym zatem wiąże się inwestycja w apartamenty na wynajem?

  • Dodatkowy lub jedyny dochód – mieszkania i apartamenty inwestycyjne mogą przynosić regularny dochód, oczywiście pod warunkiem znalezienia długoterminowego lokatora. Trzeba mieć jednak na uwadze, że to wciąż praca z ludźmi i nawet najbardziej wypłacalny najemca może utracić stabilność finansową czy planować przeprowadzkę.
  • Dodatkowe wydatki – obok zarobków stoją również wydatki, kłopotliwe w przypadku pustostanu czy zachwiania się stabilności finansowej najemcy. Na kredytobiorcach ciążą raty kredytu, ale chodzi tu również o koszty związane z utrzymaniem części wspólnych czy ubezpieczeniem mieszkania na wynajem i podatkiem od kupna nieruchomości.
  • Zabezpieczenie i pomnożenie kapitału – apartamenty inwestycyjne oraz mieszkania na wynajem należy rozpatrywać nie tylko w kontekście miesięcznych zarobków. Nie mniej istotna jest rosnąca wartość nieruchomości w wielu lokalizacjach. Jak wynika z danych Eurostatu, w samym III kwartale 2023 roku ceny mieszkań w Polsce wzrosły o 4,5 proc. względem tego samego okresu 2022 roku, co stanowiło najwyższy wynik w Europie.

 

Ile można zarobić, kupując apartament lub mieszkanie na wynajem?

Nastawienie na zysk wiąże się z podstawowym pytaniem: ile mogę zarobić, inwestując w apartamenty lub mieszkania? To kolejna kwestia, którą należy rozpatrywać indywidualnie. Można szukać średnich stóp zwrotu, ale zdecydowanie bardziej wymierne będzie wyliczenie, jak wygląda realna stopa zwrotu dla konkretnej inwestycji.

Narzędziami, które pomagają ją wyliczyć, są ROI oraz ROE.

 

Co to jest i jak wyliczyć ROI?

ROI, Return on Investment, z ang. zwrot z inwestycji to wskaźnik, który obrazuje stosunek uzyskanego zysku netto do wartości inwestycji. Do jego obliczenia potrzebne będą następujące dane:

  • szacowany roczny dochód z wynajmu mieszkania lub apartamentu,
  • całkowity koszt zakupu nieruchomości – wraz z podatkami, ubezpieczeniem, opłatami notarialnymi etc.

Wyliczenie polega na podzieleniu dochodu przez koszt zakupu i pomnożeniu razy 100 procent. Dla przykładu: uda Ci się kupić apartament za 350 000 zł i będziesz go wynajmować za 2100 zł. Roczny dochód wynosi 25 200 zł. Dzielisz zatem 25 200 zł przez 350 000 zł i otrzymujesz 0,072 zł x 100 procent – czyli 7,2 proc.

 

Co to jest i jak wyliczyć ROE?

ROE, Return on Equity, z ang. zwrot z kapitału jest wskaźnikiem zmiany wartości kapitału własnego na przestrzeni lat. Ponieważ nie dotyczy całej wartości nieruchomości, a wyłącznie wkładu inwestora, to ROE jest narzędziem wykorzystywanym przez osoby planujące zakup apartamentu lub mieszkania przy pomocy kredytu. W tym przypadku dzieli się zatem szacowany roczny zysk netto przez wartość samego wkładu własnego przy kredycie, a następnie mnoży razy 100 procent.

Posłużmy się przykładem z ROI. Mamy mieszkanie za 350 000 zł, a wkład własny wynosił 20 procent. Wstępny kapitał to zatem 70 000 zł. Dochodzą do tego koszty dodatkowe, takie jak prowizja za udzielenie kredytu, drobne zmiany wystroju wnętrza i inne, które pochłonęły 12 000 zł. Kapitał własny zmienia się więc na 82 000 zł. Roczny dochód z najmu to wciąż 25 200 zł, ale trzeba od niego odjąć ratę kredytu – przyjmijmy tutaj zaokrąglone 1700 zł, x 12 miesięcy, czyli 20 400 zł.

Dzielimy 20 400 zł przez 82 000 i mnożymy razy 100 procent: w zaokrągleniu 25 procent.

 

Mieszkania i apartamenty inwestycyjne w Białymstoku i okolicach

Deweloperzy oferujący apartamenty oraz mieszkania na sprzedaż coraz więcej swoich inwestycji realizują na przedmieściach. A to rozwiązanie się sprawdza – najemcy chętnie uciekają od zgiełku miasta, poszukują ciszy, spokoju i kontaktu z naturą. Chcą przy tym mieszkać wygodnie, ale maksymalnie ekologicznie. Nie inaczej jest w przypadku osób szukających wynajmu mieszkania w okolicy Białegostoku.

Dużą popularnością cieszą się takie wsie i miasteczka, jak Klepacze, Porosły czy Choroszcz. Właśnie dlatego to tam stawiane są nasze nowe inwestycje. Wciąż proponujemy całkowicie nowe mieszkania na sprzedaż w kameralnych, luksusowych nieruchomościach otoczonych zielenią, a przy tym dobrze skomunikowanych z Białymstokiem. Sprawdź naszą aktualną ofertę!

Sprawdź nasze aktualne inwestycje

Aura Apartamenty

Choroszcz / Tulipanowa
METRAŻE 37,90m2 - 60,50m2
DOSTĘPNYCH MIESZKAŃ 9/58
PIĘTER 4
ZAKOŃCZENIE REALIZACJI GRUDZIEŃ 2024

od 7 300 zł/m2

Przeczytaj także