„Czynsz” – co to, z czego się składa i ile się płaci?

Czynsz z definicji jest opłatą uiszczaną z tytułu najmu lub dzierżawy jakiejś nieruchomości, jednak przyjęło się także określanie w ten sposób opłat administracyjnych i eksploatacyjnych, które ponoszą właściciele lokali w budynkach wielorodzinnych. Jakie to dokładnie opłaty, czego dotyczą i ile mogą wynosić? Wszystkiego dowiesz się z naszego artykułu.

Co wchodzi w składowe czynszu administracyjnego?

Opłaty administracyjne i eksploatacyjne są ponoszone celem utrzymania części wspólnych oraz dostarczenia podstawowych mediów do mieszkań. To zatem wszystkie koszty, które dotyczą użytkowania budynku przez jego mieszkańców.

Składowe czynszu administracyjnego to między innymi:

• utrzymanie części wspólnych – czyli środki przeznaczone między innymi na energię elektryczną do zasilania części wspólnych (np. wind, oświetlenia klatek schodowych) sprzątanie klatek, odśnieżanie terenu czy podlewanie terenów zieleni lub utrzymanie placu zabaw,
• tzw. fundusz remontowy – środki, które są zbierane i następnie w razie potrzeby wykorzystywane na niezbędne remonty części wspólnych: elewacji, klatek schodowych, schodów, dachu, naprawa instalacji etc.,
• konserwacja elementów części wspólnych – serwis wind, wymiana żarówek na klatkach schodowych i tak dalej,
• koszty ogrzewania budynku – indywidualne dla poszczególnych mieszkań (według zużycia), wspólne dla części wspólnych,
• opłaty eksploatacyjne – za wywóz śmieci, wodę i gaz (według zużycia), odprowadzanie ścieków,
• opłaty związane z zrządzaniem – między innymi księgowość.

Jak widzisz, na tej liście nie znajduje się internet, telewizja i prąd zużywany w mieszkaniach. Umowy z dostawcami tych usług podpisuje zwykle właściciel lokalu, a czasami najemca – a więc niektóre opłaty eksploatacyjne są ponoszone indywidualnie.

Mimo, iż koszty wynikające ze zużycia wody i ogrzewania zależą od indywidualnego zużycia w danym mieszkaniu, to warto pamiętać, że comiesięczne opłaty administracyjne obejmują także tak zwane zaliczki na poczet zużycia. Najczęściej dwa razy do roku, administracja dokonuje rozliczenia wody i ogrzewania na podstawie stanów liczników. Gdy opłacane przez nas zaliczki okazują się za małe, właściciel musi uregulować niedopłatę. Jeśli opłacane zaliczki były za duże, powstała nadpłata zostaje zazwyczaj przeznaczona na poczet przyszłych rozliczeń.

Sprawdź też: Podatek od kupna mieszkania/nieruchomości – co to jest? Kiedy trzeba go zapłacić?

Co decyduje o wysokości opłat administracyjnych?

Stawki czynszu są w ogromnej mierze uzależnione od stawek za poszczególne usługi. I tutaj istotną rolę odgrywają sami właściciele lokali – jako członkowie wspólnoty mieszkaniowej.

Zgodnie z art. 30. ustawy o własności lokalu, zarządca ma obowiązek corocznego zwoływania zebrań wspólnoty. W jego trakcie następuje między innymi uchwalenie rocznego planu gospodarczego dotyczącego zarządzania częścią wspólną oraz opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Oznacza to, że właściciele lokali mają wpływ np. na to, która firma sprzątająca zostanie wybrana i jak często będzie świadczyć swoje usługi. A to oczywiście wpływa na wysokość opłat, które dotyczą utrzymania części wspólnych, tym samym: na wysokość czynszu administracyjnego.

Wspólnota mieszkaniowa decyduje również, czy dla danej nieruchomości będzie prowadzony fundusz remontowy, a także o wysokości związanej z nim składki. Co więcej, właściciele mieszkań mają wpływ na wysokość opłat przeznaczonych na wynagrodzenie zarządu – oraz na sam wybór zarządu.

Jak wspomnieliśmy, na wysokość opłat administracyjnych wpływają też stawki za energię potrzebną do ogrzewania budynku czy doprowadzenia prądu. I wspólnota może starać się o negocjowanie bardziej atrakcyjnych stawek mediów.

Czym są mieszkania bezczynszowe?

Zarówno osoba szukająca lokalu na wynajem, jak i do zakupu, może trafić na tzw. mieszkania bezczynszowe – choć są one rzadkością. To mieszkania, w przypadku których nie dokonuje się comiesięcznych opłat administracyjnych. OK, ale przecież ogrzewanie czy woda wciąż są potrzebne, podobnie jak wywóz śmieci i reszta kosztów wchodzących standardowo w zakres tych opłat. Jak zatem wygląda rozliczenie za nie?

Mieszkania bezczynszowe – kto ponosi koszty eksploatacyjne?

W mieszkaniach bezczynszowych właściciel lokalu lub lokator samodzielnie płacą wszystkie rachunki. Co miesiąc (lub kwartalnie/innym systemem) ponoszą koszty eksploatacyjne, takie jak koszty wywozu śmieci, opłaty wynikające z dostarczania wody oraz odprowadzania ścieków i koszty ogrzewania. Płacą też rachunki za prąd, telewizję, internet czy telefon stacjonarny.

Dochodzą również opłaty za części wspólne. W przypadku remontów wprowadzane są różne rozwiązania. Użytkownicy budynku zwykle albo prowadzą coś na wzór własnego funduszu remontowego, czyli mają skarbnika, który zbiera składki (np. miesięczne lub roczne), albo dzielą się kosztami, gdy te już wystąpią. Jeśli więc w tym drugim przypadku będzie potrzebny np. remont dachu – to opłaty są dzielone na wszystkich.

Natomiast w przypadku utrzymania części wspólnych, a więc konserwacji, sprzątania czy odśnieżania, mieszkańcy dzielą się kosztami po równo… albo rozdysponowują między siebie zadania. Funkcjonują bowiem kamienice i bloki, w których wykonywane są grafiki sprzątania klatek czy zostają wyznaczane osoby odpowiedzialne za np. wymianę żarówek.

To też może Cię zainteresować: Kupno mieszkania pod wynajem – czy warto i o czym pamiętać?

Niższe comiesięczne opłaty administracyjne z fotowoltaiką

Właściciele mieszkań znajdujących się w budynkach z fotowoltaiką mogą liczyć na pewne oszczędności. Przy zastosowanej technologii ogrzewania elektrycznego na klatkach schodowych, zamontowane panele pozwalają obniżyć koszty ogrzewania części wspólnych, co przekłada się na niższe rachunki dla wszystkich właścicieli lokali czy najemców. Oczywiście indywidualne zużycie wciąż będzie miało wpływ na ostateczne rozliczenie – ale sama część wspólna może być ogrzewana taniej właśnie dzięki zastosowaniu fotowoltaiki. W efekcie cieszysz się nie tylko niższą wysokością opłat administracyjnych, ale również bardziej ekologicznym życiem.