Poradnik

Darowizna od rodziców na zakup mieszkania – najważniejsze informacje

16 maja 2024

Na wkład własny, na wartość, której brakuje do zakupu mieszkania za gotówkę bez kredytu, albo na całkowite pokrycie kosztów mieszkania – darowizna od rodziców na cele mieszkaniowe to nieocenione wsparcie. Niestety może być też bardzo kosztowna, jeśli zapomni się o istotnych zapisach ustawy o podatku od spadków i darowizn. Wyjaśniamy, czy konieczna jest zapłata podatku i udokumentowanie otrzymania darowizny od rodziców.

Czy darowizna od rodziców jest opodatkowana?

Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (podstawa prawna wszystkich informacji w tym tekście) określa tzw. grupy podatkowe (art. 14.) ustalone według pokrewieństwa stron. Od tego, do której grupy należą członkowie rodziny, zależy wysokość podatku od darowizny – a także to, czy w ogóle trzeba będzie go płacić.

Przepisy określają 3 grupy podatkowe, co jednak istotne, ich uzupełnieniem jest art. 4a. ust. 1. wspomnianego aktu prawnego. Wyróżnia on bowiem członków grupy I, nazywanych potocznie grupą 0, którzy zyskują podmiotowe zwolnienie z obowiązku podatkowego pod warunkiem dopełnienia odpowiednich formalności.

To tzw. zwolnienie dla najbliższej rodziny: małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwa, ojczyma i macochy. Do wstępnych zalicza się między innymi rodziców, a do zstępnych – dzieci.

Upraszczając oraz podsumowując cały ten język urzędowy: jeśli dostałaś lub dostałeś darowiznę od rodziców na nowe mieszkanie, to nie musisz płacić podatku od darowizny. O ile dopilnujesz formalnych warunków. I nie ma tutaj żadnego limitu kwotowego dla zwolnienia z podatku – obowiązuje ono zarówno w przypadku 500 zł, jak i 10 000 zł czy 500 000 zł.

To też może Cię zainteresować: Koszty notarialne przy zakupie mieszkania – jakie są i czy można je ograniczyć?

 

Formalności związane z darowizną od rodziców

Możesz przyjąć darowiznę od najbliższych członków rodziny bez płacenia podatku, ale jeśli przekracza kwotę 36 120 zł, to musisz zgłosić do urzędu skarbowego zarówno fakt jej otrzymania, jak i wysokość. Masz na to 6 miesięcy od momentu uzyskania pieniędzy. Co więcej, darowizna od rodziców o wartości powyżej 36 120 zł musi być potwierdzona przelewem na konto bankowe dziecka lub przekazem pocztowym, aby dotyczyło jej zwolnienie dla najbliższej rodziny.

W tej kwestii darczyńcy i odbiorcy niestety często tworzą sobie pułapki, przez które tracą prawo do zwolnienia z podatku. Do najczęściej popełnianych błędów należą:

  • Przekazanie środków pieniężnych z ręki do ręki i samodzielna wpłata przez dziecko na swoje konto bankowe.
  • Przesłanie darowizny dla dziecka od razu na konto dewelopera lub zbywcy mieszkania – czyli sytuacja, w której właścicielem lokalu staje się dziecko, ale rodzic za nie płaci.
  • Przekazanie darowizny od rodziców na konto bankowe osoby partnerskiej ich dziecka – bo np. obdarowywany nie prowadzi własnego rachunku bankowego, więc nie ma jak odebrać przelewu.
  • Przekazanie darowizny przez pośrednika, który nie należy do zerowej grupy podatkowej – bo z kolei to rodzice nie mają konta w banku, więc np. mama daje pieniądze w gotówce swojej siostrze, czyli cioci obdarowywanego. A rodzeństwo rodziców należy do grupy drugiej, w przypadku której podatek wynosi od 9 do 12 procent, zależnie od wysokości darowizny.
  • Nieprawidłowy tytuł przelewu/przekazu pocztowego – darowizna od rodziny z grupy zerowej musi zostać odpowiednio udokumentowana, by mogła zostać zwolniona z podatku. Wątpliwościom nie może zatem podlegać to, w jakim celu został zlecony przelew. W tytule przelewu (oraz przekazu pocztowego) należy zatem napisać, że jest to darowizna, najlepiej z danymi odbiorcy, np.: darowizna dla mojej córki Anny Nowak. Brzmi patetycznie, ale wszelkie czułe „powodzenia” czy „dla kochanej córeczki” mogą wiązać się ze sporymi kosztami.

Przeczytaj również: Zakup mieszkania od dewelopera – proces krok po kroku

 

W jaki sposób zgłosić otrzymaną darowiznę?

Podstawą prawidłowego zgłoszenia darowizny w rodzinie (najbliższej) jest formularz SD-Z2, czyli druk Zgłoszenie o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych. Oczywiście we wspomnianym wcześniej terminie, czyli do 6 miesięcy od momentu otrzymania od rodziców darowizny na cele mieszkaniowe. Do formularza należy załączyć dokumenty potwierdzające uzyskaną kwotę oraz stopień pokrewieństwa między obdarowanym a darczyńcą.

Zgłoszenia możesz dokonać następującymi kanałami:

  • online – na stronie podatki.gov.pl, w zakładce e-Deklaracje,
  • osobiście – w Urzędzie Skarbowym właściwym dla miejsca zamieszkania,
  • pocztą – na adres urzędu właściwego dla miejsca zamieszkania.

 

Konsekwencje niezgłoszenia darowizny od rodziców do skarbówki

Co istotne, są konsekwencje braku zgłoszenia takiej darowizny do urzędu skarbowego. Dotyczy to zarówno całkowitego zaniechania tego obowiązku, jak i spóźnienia się, czyli niedotrzymania terminu 6. miesięcy. Kara to od 3 do 20 proc. wartości darowizny, może być zatem dotkliwa.

A skąd tak właściwie fiskus może wiedzieć o otrzymaniu takiej darowizny? W praktyce błąd wychodzi zwykle na jaw w momencie zakupu nieruchomości albo otrzymania pieniędzy na konto.

Urząd skarbowy może zainteresować się zarówno tym, skąd nabywca wziął środki na kupno mieszkania (np. gdy udokumentowane dochody nie wskazują na to, że może sobie pozwolić na taki nabytek), jak i pochodzeniem danego przelewu. A dlaczego skarbówka miałaby wiedzieć o tym, że ktoś otrzymał na konto określoną kwotę? Ponieważ od 1 lipca 2022 roku urzędy skarbowe mogą uzyskiwać od banków informacje o stanach kont wszystkich obywateli.

Sprawdź też: Podatek od kupna mieszkania/nieruchomości – co to jest? Kiedy trzeba go zapłacić?

 

Darowizna dla dziecka, ale na konto dewelopera – czy to możliwe?

Wspomnieliśmy wcześniej, że przekazanie darowizny w rodzinie bezpośrednio na konto dewelopera jest błędem – jednak jest tutaj pewne rozwiązanie: subkonto. Wynika ono z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 19 lipca 2021 r. (sygn. 0111-KDIB2-2.4015.49.2021.2.MZ):

Zgodnie z utartą linią interpretacyjną i orzeczniczą, warunek określony we wskazanym przepisie uważa się za spełniony również wtedy, gdy wpłata dokonywana jest na rachunek bankowy osoby trzeciej, ale na subkonto wyodrębnione w ramach tego rachunku dla osoby obdarowanej.

„Wskazanym przepisem” był art. 4a. ustawy o podatku od darowizny, czyli ten, w którym wymienione zostają warunki zwolnienia z obowiązku podatkowego dla najbliższej rodziny. Z zacytowanego fragmentu wynika, że jeśli rodzice wpłacą darowiznę dziecku na specjalny rachunek bankowy wyodrębniony dla niego przez dewelopera, to zwolnienie z podatku będzie obowiązywało. Ten specjalny rachunek to subkonto otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Kupując nieruchomość w M Development masz gwarancję, że wszystkie inwestycje prowadzone są w zgodzie z obowiązującą ustawą i są dla nich prowadzone rachunki powiernicze. Interesuje Cię takie rozwiązanie? Sprawdź najnowsze inwestycje M Development i skontaktuj się z naszymi przedstawicielami. Chętnie odpowiemy na wszelkie pytania oraz wątpliwości, a także doradzimy w kwestii wyboru lokalu, który spełni Twoje oczekiwania!

Sprawdź nasze aktualne inwestycje

Aura Apartamenty

Choroszcz / Tulipanowa
METRAŻE 37,90m2 - 60,50m2
DOSTĘPNYCH MIESZKAŃ 9/58
PIĘTER 4
ZAKOŃCZENIE REALIZACJI GRUDZIEŃ 2024

od 7 300 zł/m2

Przeczytaj także