Koszty notarialne przy zakupie mieszkania – jakie są i czy można je ograniczyć?

Taksa notarialna: zależna od wartości mieszkania

Choć taksa notarialna jest wynagrodzeniem notariusza, to przy zakupie nowego mieszkania nie musisz się w jej przypadku obawiać o zróżnicowane cenniki. O wysokości tej opłaty nie decydują bowiem kancelarie, a Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Zgodnie ze wskazanym rozporządzeniem (§ 2. ust. 1.), maksymalne koszty notarialne są w przypadku taksy zależne od wartości przedmiotu czynności notarialnej. Co jednak istotne, § 3. określa maksymalną stawkę tych kosztów. Taksa notarialna nie może zatem wynosić niebotycznej części wartości nieruchomości. Jakie dokładnie są zatem maksymalne koszty notarialne?

Maksymalne koszty notarialne

Maksymalna stawka taksy notarialnej od zakupu mieszkania i innych nieruchomości wynosi w przypadku ich wartości:

• do 3000 zł – 100 zł,
• powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + do 3 proc. od nadwyżki powyżej 3000 zł,
• powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + do 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
• powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + do 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
• powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + do 04, proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł,
• powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + do 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
• powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, ale nie więcej niż 10 000 zł.

Co istotne, do tych kwot trzeba również doliczyć podatek VAT od taksy notarialnej, którego wartość to 23 proc.

Nie można tutaj jednak pominąć § 6. rozporządzenia, zgodnie z którym przy umowie deweloperskiej notariusz może pobrać połowę maksymalnej taksy notarialnej.

To też może Cię zainteresować: Jak kupić mieszkanie? Poradnik krok po kroku

Pozostałe koszty przy zakupie mieszkania

Opisana taksa notarialna jest w zasadzie opłatą związaną ze sporządzeniem aktu notarialnego dla umowy zakupu nieruchomości. To jednak nie koniec dodatkowych wydatków, z którymi trzeba się liczyć kupując nieruchomość. Jakie są zatem pozostałe koszty?

Wypis/odpis aktu notarialnego

W przypadku umowy deweloperskiej sporządza się 3 wypisy aktu notarialnego: dla dewelopera, dla kupującego oraz dla sądu. Wysokość opłaty notarialnej w tym przypadku to 6 zł za każdą rozpoczętą stronę + VAT (23 proc.). Jeśli zatem akt notarialny będzie miał 20 stron, to za 1 wypis zapłaci się 120 zł netto.

Opłata za założenie księgi wieczystej i wpis

Zgodnie z treścią ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, przy zakładaniu księgi wieczystej i dokonywania do niej wpisu prawa własności, należy uiścić opłatę sądową. Notariusz przekazuje tę kwotę do właściwego sądu, nie jest zatem jego wynagrodzeniem.

Wysokość tej opłaty sądowej to:

• 100 zł od wniosku o założenie księgi wieczystej,
• 200 zł od wniosku o wpis prawa własności,
• 200 zł od wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Podatek PCC od zakupu

Podatek PCC jest przez niektórych nazywany podatkiem od zakupu nieruchomości, choć w rzeczywistości nie do końca nim jest. To koszt od czynności cywilno-prawnych, potocznie nazywany podatkiem od wzbogacenia się. Zatem jest naliczany przy kupnie różnego rodzaju mienia o znacznej wartości, takiego jak samochód czy mieszkanie lub dom. Wartość podatku PCC wynosi 2 proc. od wartości mienia.

Co jednak istotne, nie każdy go płaci. Zwolnienie z PCC przysługuje każdej osobie kupującej swoją pierwszą nieruchomość. Opłacić podatek muszą osoby, które nabywają drugą lub kolejną nieruchomość z rynku wtórnego. Warto zaznaczyć, że wszyscy kupujący mieszkanie od dewelopera są zwolnieni z obowiązku płatności podatku PCC (niezależnie od ilości nabywanych mieszkań), natomiast w przypadku nieruchomości z rynku wtórnego – nie płacimy go przy zakupie pierwszej nieruchomości.

Podatek od ustanowienia hipoteki

Podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC) płaci się nie tylko od zakupu nieruchomości, ale też od ustanowienia hipoteki. I w tym przypadku nie ma znaczenia, czy jest to mieszkanie lub dom z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Zatem płaci go każda osoba, która kupuje mieszkanie na kredyt hipoteczny.

Jeżeli wartość hipoteki nie jest znana, to wysokość podatku od czynności cywilno-prawnych wynosi 19 zł. Kiedy jednak jest znana, stawka PCC wynosi 0,1 proc. wartości nieruchomości.

Przeczytaj też: Kredyt 2 procent – warunki, od kiedy, dla kogo, na co uważać

Podatek VAT

Inny potencjalny podatek za zakup mieszkania to VAT. Jest naliczany wyłącznie wtedy, gdy jedna ze stron jest czynnym płatnikiem VAT. Nie występuje zatem w przypadku kupna nieruchomości z rynku wtórnego, między osobami prywatnymi. VAT będzie jednak naliczany przy zakupie mieszkania od dewelopera, z reguły jest on bowiem VAT-owcem.

A ile wynosi ten podatek za kupno lokalu? Jego stawka jest zależna od powierzchni nieruchomości:

• 8 proc. wartości – w przypadku mieszkań o powierzchni do 150 mkw oraz domów jednorodzinnych do 300 mkw,
• 23 proc. wartości – w przypadku mieszkań o powierzchni powyżej 150 mkw lub domów powyżej 300 mkw,
• 23 proc. wartości – od zakupu mikroapartamentu lub garażu.

Kto ponosi opłaty za notariusza i kto ponosi urzędowe?

Zgodnie z treścią ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (nazywanej ustawą deweloperską), art. 40. pkt. 2., za pokrycie kosztów notarialnych odpowiadają po równo obie strony umowy deweloperskiej.

Oznacza to więc, że opłaty notarialne są dzielone na pół – połowę pokrywa nabywca, a połowę: deweloper. Należy jednak pamiętać, że dotyczy to umowy deweloperskiej. W przypadku umowy przyrzeczonej to, kto ponosi koszty za czynności notarialne, nie jest określone prawnie i wynika wyłącznie z treści tejże umowy. Zwyczajowo koszt umowy końcowej jest w pełni opłacany przez klienta.

Jak obniżyć opłaty notarialne przy zakupie mieszkania?

Sam fakt zawierania umowy deweloperskiej obniża opłaty notarialne – redukuje je bowiem do połowy. Co więcej, wybór i zakup nieruchomości u dewelopera, zwalnia Cię z obowiązku płacenia podatku PCC. W przypadku pierwszej nieruchomości wybór między deweloperem a rynkiem wtórnym nie ma dla nas znaczenia pod kątem podatku PCC (pierwszy zakup na rynku wtórnym jest zwolniony z PCC), natomiast już w przypadku kolejnych nieruchomości, gdzie na rynku wtórnym płacimy PCC, ta różnica może mieć niebagatelne znaczenie. Można również starać się obniżyć wartość całej opłaty, negocjując wysokość taksy z notariuszem. Jak wspomnieliśmy, ustawa określa stawki maksymalne, te mogą być zatem niższe.

Istotny jest fakt, że w ramach umowy deweloperskiej konsument jest chroniony odpowiednimi przepisami dla tej umowy, co nie ma zastosowania w przypadku umowy cywilnoprawnej zawieranej między sprzedającym a kupującym mieszkanie z rynku wtórnego. Oznacza to, że deweloper jest zobowiązany prawnie do wykonania określonych czynności, natomiast w przypadku dochodzenia swoich praw w przypadku umowy cywilnoprawnej będziemy musieli skierować swoje kroki do sądu.

Z M Development masz pewność, że poniesiesz wyłącznie niezbędne dodatkowe opłaty związane z kupnem mieszkania. Dbamy również o to, by każdy z naszych klientów dokładnie rozumiał, z czego wynikają poszczególne opłaty: dbamy o otwartą, prostą komunikację. Szukasz nowego mieszkania w okolicach Białegostoku? Skontaktuj się z nami – chętnie odpowiemy na wszystkie pytania, w tym dotyczące kosztów przy zakupie lokalu.