Umowa rezerwacyjna i umowa deweloperska – czym są i czym się różnią? 

Czym jest umowa rezerwacyjna?

Prawna definicja umowy rezerwacyjnej znajduje się w Ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. nowa ustawa deweloperska). Określa ją art. 29.:

1.  Umowa deweloperska albo umowa, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub art. 3 albo art. 4, może być poprzedzona zawarciem umowy rezerwacyjnej.

2.  Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, o którym mowa w art. 4, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej „rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.

A tak… bardziej po ludzku?

Tak bardziej po ludzku, definicja umowy rezerwacyjnej może być wyrażona następująco: to umowa, na podstawie której osoba zainteresowana zakupem mieszkania ustala z deweloperem, że dana nieruchomość zostanie na jakiś czas zarezerwowana. Czyli będzie tymczasowo zdjęta z oferty, tak by inny klient, który np. chce nabyć mieszkanie od ręki, nie mógł go (tego zarezerwowanego) w danym czasie kupić.

‼️Umowa rezerwacyjna nie zobowiązuje do zakupu mieszkania. Jeśli po jej podpisaniu z różnych przyczyn okaże się, że jednak nie chcesz lub nie możesz kupić danej nieruchomości, to w M Development zrezygnujesz z rezerwacji bez żadnych konsekwencji.

Kiedy przydaje się umowa rezerwacyjna? Przykład Rezerwanny

To, jak działa umowa rezerwacyjna, najlepiej zobrazować na przykładzie. Przyjmijmy, że naszą kupującą jest pani Rezerwanna.

Rezerwanna chce kupić mieszkanie w nowo budowanym bloku. Znalazła lokal, który jej się bardzo podoba – nowoczesna inwestycja Kalaminta, 3 pokoje, duży balkon, dobra lokalizacja. Ale zanim podpisze umowę deweloperską, musi:

• otrzymać pozytywną decyzję kredytową,
• przemyśleć decyzję z osobą partnerską,
• skonsultować się z najbliższymi i znajomymi.

Żeby nikt inny nie kupił tego mieszkania w międzyczasie, Rezerwanna decyduje się podpisać z deweloperem (czyli z nami, M Development ☺️) umowę rezerwacyjną. W umowie ustalamy, że:

• mieszkanie zostaje „zamrożone” na 4 tygodnie,
• w tym czasie nie możemy go oferować innym klientom,
• Rezerwanna nie musi nawet wpłacać opłaty rezerwacyjnej w M Development. Ustawa dopuszcza przyjmowanie zaliczki przy rezerwacji, aby my tego nie robimy! Umowa rezerwacyjna w M Development nie wiąże się z żadną opłatą. Rezerwanna może więc ze spokojną głową czekać na pozytywną decyzję kredytową.

Dzięki powyższym Rezerwanna ma pewność, że mieszkanie w Kalaminta „czeka” na nią, a my mamy potwierdzenie, że Rezerwanna jest poważnie zainteresowana zakupem nieruchomości.

Pssst, tu masz sporą pigułkę wiedzy o pierwszym zakupie mieszkania: Jak kupić mieszkanie – poradnik krok po kroku

Umowa rezerwacyjna a umowa przedwstępna – to nie to samo!

Jeśli przymierzasz się do kupna mieszkania, to możesz spotkać się również z terminem umowy przedwstępnej. Funkcjonuje on na rynku wtórnym i poprzedza oficjalną umowę kupna-sprzedaży nieruchomości.

Zazwyczaj umowa przedwstępna wiąże się ze wpłaceniem zadatku lub zaliczki osobie sprzedającej (zazwyczaj w wysokości ok. 10 proc. wartości mieszkania, czyli co najmniej kilkudziesięciu tysięcy zł). W przypadku chęci rozwiązania umowy przedwstępnej przez niedoszłego nabywcę, zaliczka jest zwrotna. Przy umowie rezerwacyjnej zawieranej przed zakupem mieszkania deweloperskiego, nie trzeba obawiać się o potencjalną utratę takiej gotówki.

Treść umowy rezerwacyjnej

Wspomniana wcześniej tzw. nowa ustawa deweloperska zawiera nie tylko definicję umowy rezerwacyjnej, ale również jej najważniejsze elementy. Zgodnie z art. 30. wspomnianego aktu prawnego, umowa rezerwacyjna jest zawierana w formie pisemnej i określa w szczególności:

• strony umowy (deweloper, rezerwujący),
• miejsce i datę zawarcia umowy,
• cenę nieruchomości wybranej przez rezerwującego,
• wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli opłata została przewidziana przez strony umowy,
• czas, przez który rezerwowana nieruchomość zostanie wyłączona ze sprzedaży,
• usytuowanie mieszkania w budynku,
• powierzchnię użytkową rezerwowanej nieruchomości,
• powierzchnię i układ pomieszczeń w mieszkaniu/domu.

Czym jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska to dokument zawierany (w formie aktu notarialnego) pomiędzy nabywcą nieruchomości a deweloperem, jeszcze zanim inwestycja mieszkaniowa zostanie w pełni zakończona. Czyli nim nieruchomość będzie faktycznie gotowa do zamieszkania. Może być podpisywana np. na tzw. etapie dziury w ziemi (czytaj więcej tutaj: Kupno mieszkania „dziura w ziemi” – na czym polega, plusy i minusy), podczas wznoszenia budynku lub „dopracowywania” mieszkań.

Na podstawie umowy deweloperskiej:

• deweloper zobowiązuje się do sprzedaży nieruchomości danej osobie,
• a nabywca zobowiązuje się do zapłacenia za wybrane mieszkanie/dom.

Co ważne, ten dokument jest zdecydowanie bardziej wiążący od umowy rezerwacyjnej. Zerwanie umowy deweloperskiej przez nabywcę ze względu na rozmyślenie się może być albo całkowicie niemożliwe, albo możliwe wyłącznie dzięki „dobrej woli dewelopera”. Ta druga sytuacja zazwyczaj oznacza dla niedoszłego kupującego koszty notarialne za podpisanie i rozwiązanie umowy. Deweloper na ogół nie zwraca pieniędzy wpłaconych na poczet wprowadzonych i wykonanych zmian lokatorskich. Oczywiście wszystkie informacje dotyczące ewentualnego odstąpienia, w tym konsekwencje odstąpienia od umowy (dla obu stron), muszą zostać wyrażone w treści umowy deweloperskiej. Przy zgodzie na rozwiązanie umowy zwracamy wpłacone pieniądze.

‼️Podpisana umowa deweloperska jest zazwyczaj niezbędna do otrzymania kredytu hipotecznego. Banki wcześniej wydają wstępną decyzję kredytową, dzięki czemu klient ma świadomość swojej sytuacji. Podpisanie umowy kredytowej jest uwarunkowane dostarczeniem umowy deweloperskiej.

Treść umowy deweloperskiej

Tak jak w przypadku umowy rezerwacyjnej, najważniejsze elementy umowy deweloperskiej zostały zawarte w tzw. nowej ustawie deweloperskiej. Zgodnie z art. 35., dokument ten powinien określać w szczególności:

• strony, miejsce i datę zawarcia umowy,
• cenę i termin nabycia praw wynikających z umowy,
• powierzchnię działki, na której zostanie zrealizowana inwestycja mieszkaniowa,
• stan prawny nieruchomości,
• położenie i istotne cechy domu jednorodzinnego lub budynku, w którym ma znajdować się mieszkanie będące przedmiotem umowy,
• usytuowanie mieszkania w budynku,
• powierzchnię użytkową domu/lokalu mieszkalnego,
• powierzchnię i układ pomieszczeń,
• standard wykończenia nieruchomości przez dewelopera,
• wysokość, terminy i sposób dokonywania przez nabywcę wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy,
• informacje dotyczące mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz naliczania i przekazywania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,
• informacje dotyczące pozwolenia na budowę,
• termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych,
• warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej,
• wysokość odsetek i kar umownych, jeśli zostały przewidziane przez strony,
• sposób pomiaru powierzchni użytkowej mieszkania/domu,
• oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego i zapoznaniu się z jego treścią,
• termin i sposób poinformowania nabywcy o odbiorze nieruchomości,
• termin odbioru nieruchomości,
• informację o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej, lub o braku zawarcia takowej umowy.

Szybka tabelka, czyli umowa rezerwacyjna a umowa deweloperska