Podatek od kupna mieszkania/nieruchomości – co to jest? Kiedy trzeba go zapłacić?

Podatek od kupna mieszkania – co to jest?

Podatek od kupna mieszkania jest rodzajem podatku od czynności cywilnoprawnych, w skrócie PCC. Stanowi zatem dodatkowy koszt zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, który płaci się na rzecz urzędu skarbowego odpowiedniego dla miejsca zamieszkania płatnika. Należy go uiścić w ciągu maksymalnie 14 dni od momentu powstania obowiązku zapłaty podatku, czyli do dwóch tygodni od podpisania umowy kupna mieszkania lub domu.

To, ile wynosi podatek PCC, jest uzależnione od rodzaju dokonywanej czynności cywilnoprawnej. W przypadku sprzedaży/zakupu mieszkania, wysokość podatku PCC jest równa 2 proc. wartości nieruchomości.

Wszelkie regulacje podatku PCC określone są w ustawie z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Kiedy trzeba zapłacić podatek przy zakupie mieszkania/nieruchomości? Kto płaci?

Obowiązek zapłaty podatku PCC występuje przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego. A więc po odkupieniu używanego wcześniej lokalu od innej osoby. Co jednak istotne, jeśli kupujesz mieszkanie wtórne od przedsiębiorcy będącego czynnym płatnikiem VAT, który sprzedaje lokal ze stawką podatku ZW (zwolnienie), wówczas obowiązek zapłaty podatku PCC nie występuje.

A czy trzeba zapłacić podatek od zakupu mieszkania od dewelopera? Nie! Przy kupnie mieszkania z rynku pierwotnego nie występuje obowiązek zapłaty podatku PCC. Zazwyczaj przy takiej transakcji wystawiana jest faktura VAT, co wiąże się z kolei z koniecznością opłacenia VAT-u. Ten jednak zostaje z góry wliczony w cenę brutto sprzedaży nieruchomości, o czym więcej piszemy w dalszej części artykułu.

Pamiętaj jednak, że mieszkanie w stanie deweloperskim i mieszkanie od dewelopera niekoniecznie musi oznaczać to samo. Tego pierwszego określenia może używać osoba fizyczna, która kupiła nowy lokal z rynku pierwotnego i nigdy go nie używając ani nie wykańczając, wprowadziła do kolejnej sprzedaży. Wówczas mówimy już o rynku wtórnym, nawet mimo tego, że mieszkanie nie było używane. I w takiej sytuacji trzeba już zapłacić podatek od zakupu mieszkania.

Kto płaci podatek od zakupu mieszkania?

Przy zawarciu umowy kupna-sprzedaży nieruchomości podatki, a dokładniej obowiązek ich zapłaty, spoczywają po obu stronach transakcji. Dlaczego?

Sprzedający niebędący czynnik płatnikiem VAT jest zobowiązany do opłacenia podatku od sprzedaży regulowanego przez ustawę o podatkach i opłatach lokalnych z 12 stycznia 1991 r. Jego wysokość wynosi aż 19 proc. i jest naliczana nie od wartości nieruchomości, a dochodu sprzedającego. Obowiązek zapłaty podatku od sprzedaży występuje wyłącznie wtedy, gdy nieruchomość jest zbywana do 5 lat od daty jej nabycia, po cenie wyższej od ceny zakupu. To tzw. podatek od wzbogacenia się.

Z kolei kupujący ma obowiązek zapłacić podatek PCC, czyli ten, który jest głównym tematem tego artykułu, wynoszący 2 proc. wartości nieruchomości, ustalonej w akcie notarialnym. Do urzędu skarbowego odprowadza go zwykle notariusz w imieniu kupującego, warto się jednak upewnić, że tak właśnie będzie – by nie przekroczyć wymagalnego terminu płatności.

Podatek PCC przy kupnie mieszkania na kredyt

W przypadku kupna mieszkania na kredyt również pojawia się konieczność opłaty podatku PCC. Nawet gdy chodzi o nieruchomość z rynku pierwotnego. W tym przypadku należność dotyczy bowiem nie czynności cywilnoprawnej, którą jest zawarcie umowy kupna-sprzedaży mieszkania lub domu, ale ustanowienie hipoteki. OK, jaka jest zatem wysokość podatku PCC, gdzie bierze się kredyt hipoteczny?

Stawka podatku PCC wynosi wówczas 19 zł. Przed 2011 rokiem kredytobiorcy mogli płacić 0,01 proc. kwoty hipoteki, taka wartość obowiązywała bowiem w przypadku hipoteki kaucyjnej, która została jednak wycofana wraz z nowelizacją ustawy o księgach wieczystych.

WAŻNE: jeżeli planujesz wzięcie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości z rynku wtórnego, to będziesz mieć obowiązek zapłaty obu podatków PCC. I od kupna mieszkania/domu, i od umowy hipoteki. Podatki płaci się osobno, oba do urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania.

Czy można uniknąć podatku PCC od zakupu mieszkania?

Mowelizacja ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych (ustawą z 26 maja 2023 r.) wprowadziła kilka korzystnych zmian. Pierwsza dobra informacja dotyczy osób, które musiałyby zapłacić podatek przy zakupie pierwszego mieszkania. Od 31 sierpnia 2023 r. nabywcy nieruchomości z rynku wtórnego będącej ich pierwszym mieszkaniem lub domem własnościowym, zyskują zwolnienie z podatku PCC. Co więcej, z takiej ulgi na zakup skorzystają również osoby mające już maksymalnie 50 proc. udziałów we własności nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia.

Czy są jeszcze jakieś czynniki umożliwiające uniknięcie płatności podatku PCC od zakupu nowego mieszkania lub domu? Tak – jak wspominaliśmy wcześniej, nabywca nieruchomości nie ponosi opłaty podatku PCC, gdy kupuje ją z rynku pierwotnego albo gdy nabywa mieszkanie/dom z rynku wtórnego od przedsiębiorcy będącego VAT-owcem, jeśli sprzedaje nieruchomość ze stawką podatku ZW. Jeżeli zatem szukasz nowego M4 w dobrej cenie, a przy tym chcesz ponieść jak najmniej kosztów dodatkowych, sprawdź nowe domy i mieszkania M Development. Prosto od dewelopera, więc bez podatku PCC!

Czy są jakieś inne podatki i opłaty przy zakupie mieszkania poza PCC?

Podatek PCC to niejedyny dodatkowy wydatek, który może pojawić się przy zakupie mieszkania. Czekają Cię również koszty notarialne, takie jak opłata za założenie księgi wieczystej oraz za wpis do tej księgi, przy czym warto wiedzieć, że założenie nie zawsze jest konieczne. Jeśli jednak będzie wymagane, to trzeba się liczyć z należnością w wysokości (zgodnie ze stanem na rok 2023) 100 zł, zgodnie z art. 44. ust. 1. ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych.

Z kolei za wpis do księgi zapłacisz 200 zł lub, w przypadku udziału w prawie własności, opłatę proporcjonalną do procentu udziału, wyliczaną od tych 200 zł (50 proc. udziałów: 100 zł). Jeżeli księga wieczysta ma być założona dla nieruchomości, na której zakup został wzięty kredyt hipoteczny, to dochodzi również opłata 200 zł za wpis hipoteki. Co więcej, przy zakładaniu księgi pojawiają się też należności za dokumenty załączane do wniosku KW-ZAL:

• za wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej – 150 zł przy wersji papierowej, 140 zł przy elektronicznej,
• za odpis aktu notarialnego, ponieważ oryginał jest przekazywany do sądu – 6 zł + VAT za każdą stronę.

Jakie jeszcze koszty notarialne i inne dodatkowe mogą się pojawić?

• Opłata za założenie księgi wieczystej przez notariusza – jeśli będzie ją zakładał w Twoim imieniu, to koszt wyniesie 200 zł (jest regulowany ustawowo).
• Sporządzenie aktu notarialnego przez notariusza (taksa notarialna) – uzależniona od wartości nieruchomości, maksymalnie 10 000 zł.
• Podatek VAT – przy zakupie nowego mieszkania opłaca się również VAT, który jest wliczony do jego ceny na fakturze (kwota brutto). Stawka podatku wynosi 8 proc. wartości nieruchomości, chyba że lokal ma mniej niż 25 mkw. Dla takich mikroapartamentów wysokość VAT to 23 proc. ich wartości.

WARTO WIEDZIEĆ:
Jeśli kupujesz mieszkanie z rynku pierwotnego od rzetelnego dewelopera i podpisujesz umowę deweloperską, to poniesiesz zdecydowanie mniej kosztów notarialnych. Opłacasz bowiem wówczas połowę kosztów aktu, druga część zostaje po stronie dewelopera. To zasada regulowana prawnie, przez art. 26. ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkaniowego lub domu jednorodzinnego.