Świadectwo energetyczne budynku i mieszkania – dlaczego jest ważne, jak czytać?

Dlaczego świadectwo charakterystyki energetycznej budynku jest ważne?

Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku, nazywane krócej po prostu świadectwem energetycznym, to dokument określający zapotrzebowanie na energię wymaganą do użytkowania nieruchomości (lub jej części). Użytkowania w sensie ogrzewania, wentylacji i chłodzenia mieszkania lub budynku, a także przygotowania ciepłej wody użytkowej (CWU). W przypadku budynków niemieszkalnych – również ich oświetlenia.

OK, ale dlaczego posiadanie świadectwa energetycznego jest istotne? Dokument ten jest ważny z kilku względów:

• Dzięki informacjom zawartym w świadectwie energetycznym właściciel, najemca lub użytkownik nieruchomości może określić orientacyjne roczne zapotrzebowanie na energię – a tym samym: koszty jej utrzymania.
• Dokument podpowiada, które obszary mogą wymagać poprawy efektywności energetycznej – to w zasadzie raport energooszczędności mieszkania/budynku. Można z niego wywnioskować, co zoptymalizować lub wymienić, by nieruchomość wymagała dostarczania mniejszej ilości energii. A tym samym: była tańsza w eksploatacji.
• Ułatwia porównanie nieruchomości pod kątem energooszczędności – co jest ważne zarówno z punktu widzenia nabywcy, jak i zbywcy. Osoba zainteresowana kupnem mieszkania lub domu może sprawnie porównać między sobą kilka opcji, by wybrać najtańszą w utrzymaniu nieruchomość. Z kolei sprzedający musi pamiętać o tym, że potencjalni nabywcy mają możliwość wykonywania takich porównań, a tym samym: dążyć do uzyskania jak najlepszego wyniku.
• Pomaga dążyć do poprawy stanu środowiska naturalnego – obowiązek posiadania świadectwa energetycznego (o tym, kto musi je mieć, piszemy w dalszej części artykułu) jest w zasadzie motywatorem do wprowadzenia proekologicznych zmian. A budynki i mieszkania bardziej energooszczędne mają mniej negatywny wpływ na środowisko, między innymi w związku z emisją mniejszej ilości dwutlenku węgla do atmosfery.
• Ma wpływ na wartość nieruchomości – świadectwo charakterystyki energetycznej budynku z bardzo dobrym wynikiem zwiększa atrakcyjność mieszkania/budynku na rynku. Z kolei wyjątkowo zła ocena może obniżać wartość nieruchomości.

Czy obowiązek posiadania świadectwa energetycznego dotyczy wszystkich?

To jak to jest z tym obowiązkiem posiadania świadectwa energetycznego? Czy nagle każdy właściciel nieruchomości, np. starego, odziedziczonego domu, musi je posiadać? Cóż, to zależy.

Uzyskanie świadectwa energetycznego jest konieczne, gdy mieszkanie, budynek lub jego część będzie sprzedawana albo wynajmowana. Wówczas taki dokument należy przekazać nabywcy lub najemcy nieruchomości. I nie ma tutaj znaczenia jej wiek.

Zatem obowiązek posiadania świadectwa energetycznego nie dotyczy osób, które planują wykorzystywać daną nieruchomość na własny użytek, tj. nie chcą jej wynajmować ani sprzedawać. Dodatkowo z tegoż obowiązku zwolnieni są inwestorzy oraz właściciele budynków:

• wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 mkw,
• mieszkalnych, które są przeznaczone do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku,
• podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,
• używanych jako miejsce kultu i do działalności religijnej,
• przemysłowych oraz gospodarczych, gdy nie są wyposażone w instalacje zużywające energię (poza oświetleniem wbudowanym),
• gospodarstw rolnych o wskaźniku rocznego zapotrzebowania na nieodnawialną energię pierwotną (EP) nie wyższym niż 50 kWh na mkw rocznie.

Wczytajmy się w świadectwo energetyczne, czyli… jak je rozumieć?

Elementem świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, który najbardziej rzuca się w oczy i od którego zaczniemy, jest kolorowa, podłużna skala, a dokładniej – wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię nieodnawialną pierwotną (EP).

To przy okazji najbardziej intuicyjna w odczytywaniu część świadectwa energetycznego. Prezentuje spektrum barw od zielonej po czerwoną, liczbę kWh na mkw rocznie oraz strzałkę. Strzałka wskazuje, w jakim miejscu na skali plasuje się dana nieruchomość. Im bardziej zielony jest wynik, tym mieszkanie/budynek mają niższe zapotrzebowanie energetyczne.

Powyżej tej skali można dostrzec sekcję o nazwie „Ocena charakterystyki energetycznej budynku”. A w niej kilka wskaźników, które podlegają ocenie, tj.:

• EU – wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową,
• EK – wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową,
• EP – wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię nieodnawialną pierwotną,
• E CO2 – jednostkowa wartość emisji CO2,
• U OZE – odział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową.

Przyjrzyjmy się teraz trzem pierwszym powyższym czynnikom.

Wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię nieodnawialną pierwotną EP

Zaczynamy od EP, ponieważ wskaźnik ten dotyczy również samego początku całego procesu przekazania energii do mieszkania/budynku. A dokładniej: ten wskaźnik energetyczny poza określeniem, ile energii rzeczywiście zużywanej jest w budynku, ukazuje także, ile danego surowca trzeba wydobyć, by ogrzać/ochłodzić nieruchomość i podgrzać CWU.

Załóżmy więc, że mowa o budynku z podłączoną instalacją gazową. EP określa całkowitą ilość energii potrzebnej do zaspokojenia potrzeb energetycznych nieruchomości – ilość gazu, która jest zużywana przez kocioł, ilość, która ulega stratom w trakcie jego przesyłu do budynku/mieszkania oraz ilość, która uległa w tym celu wydobyciu.

Wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię końcową EK

Posłużymy się dalej powyższym przykładem gazu. Po drodze, gdy ten jest przesyłany do nieruchomości, następują pewne straty surowca. EK to wskaźnik informujący, ile faktycznie dociera go do instalacji gazowej w mieszkaniu/budynku. To zatem ta energia, którą lokator lub właściciel nieruchomości rzeczywiście nabywa.

Wskaźnik rocznego zapotrzebowania na energię użytkową EU

Wskaźnik EU nie bez przyczyny znajduje się w tym objaśnieniu na samym końcu. Dotyczy on bowiem energii, która jest już rzeczywiście wykorzystywana do chłodzenia lub ogrzewania nieruchomości oraz podgrzewania CWU.

Bo to, ile naszego przykładowego gazu dociera do mieszkania/budynku nie równa się temu, ile faktycznie jest zużywanego, na co wpływ może mieć np. efektywność pracy kotła gazowego – kocioł o wyższej efektywności wytworzy więcej ciepła z danej ilości energii, w związku z czym zużyje jej mniej.

Jak uzyskać świadectwo energetyczne?

Uzyskanie świadectwa energetycznego jest możliwe po zleceniu jego sporządzenia. Zleceniem zajmuje się:

• właściciel lub zarządca budynku – w przypadku sprzedaży albo najmu,
• osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – w przypadku zbycia tegoż praca lub najmu mieszkania,
• osoba, której przysługuje spółdzielcze prawo lokatorskie do lokalu – w przypadku najmu,
• inwestor budowlany – zanim złoży zawiadomienie o zakończeniu budowy budynku lub przed złożeniem wniosku o udzielenie pozwolenia na jego użytkowanie.

OK, a komu zlecić sporządzenie świadectwa energetycznego? Agencji certyfikującej mającej uprawnienia do jego sporządzania. Takie podmioty można bez większego kłopotu znaleźć online. Osoba zlecająca zostanie poproszona o dostarczenie niezbędnej dokumentacji, takiej jak między innymi plany budynku czy jego specyfikacje techniczne.

Po przyjęciu zlecenia i weryfikacji dokumentów odbywa się audyt energetyczny budynku/mieszkania. Warto wiedzieć, że audytor energetyczny nie zawsze musi przyjeżdżać na miejsce, by sporządzić audyt. Jeśli uzna dostarczoną dokumentację za wystarczającą, to dokona oceny energetycznej nieruchomości na jej podstawie.

Wynikiem przeprowadzonego audytu energetycznego jest już sporządzenie świadectwa energetycznego. Gotowe, zostaje dostarczone osobie zlecającej przeprowadzenie oceny w dogodny dla niej sposób – na papierze lub elektronicznie.

Koszty uzyskania świadectwa energetycznego

Czy zgłaszając się po sporządzenie świadectwa energetycznego, należy nastawić się na jakieś koszty jego uzyskania? Tak. Przy czym nie sposób tu wskazać konkretnych, bo ceny wahają się w granicach od nieco ponad 100 zł do nawet ponad 1000 zł. Rozpiętość jest tu zatem spora.

Jest tak, ponieważ koszty uzyskania świadectwa energetycznego są uzależnione od wielu czynników, takich jak lokalizacja, poziom zaawansowania technicznego nieruchomości czy jej rozmiar i rodzaj. Warto pamiętać, że różne agencje certyfikujące mogą wycenić sporządzenie świadectwa energetycznego dla tej samej nieruchomości na różne kwoty. Dobrym rozwiązaniem jest zatem poproszenie kilku podmiotów o sporządzenie wyceny wstępnej.