Dodatkowe koszty przy zakupie mieszkania — o czym powinieneś pamiętać?

Cena mieszkania to dopiero początek drogi do zamieszkania

Skupienie się wyłącznie na cenie samego lokalu jest jednym z najczęstszych błędów popełnianych podczas przymierzania się do kupna mieszkania. Bo nierzadko prowadzi do sytuacji, w której kupujący wylicza w myślach potrzebny mu budżet właśnie na podstawie ceny nieruchomości i zgodnie z tym wyliczeniem składa wniosek o kredyt hipoteczny czy rozpoczyna gromadzenie wkładu własnego. Co ze względu na pojawiające się później, dodatkowe koszty zakupu mieszkania, szybko okazuje się sporym problemem.

Nagle może się okazać, że pomimo długiego planowania budżetu, konieczne będzie prędkie zorganizowanie kolejnej, niemałej gotówki. A to nie zawsze jest proste, czasem bywa wręcz niemożliwe, a marzenie o tym konkretnym, idealnym mieszkaniu, po prostu pryska.

Dlatego niezwykle ważne jest to, by dokładnie przygotować się do określenia niezbędnego budżetu, wliczając w niego także szereg opłat formalnych i okołozakupowych, czyli tych nazywanych ukrytymi kosztami, choć te w praktyce ukryte wcale nie są. Po prostu mało kto myśli o nich na początku, w końcu opłat tych nie widać na stronie dewelopera przy cenie nowego mieszkania.

Przeczytaj również: Ulga mieszkaniowa 2026 – zasady i jak z niej korzystać?

Dodatkowe koszty zakupu mieszkania: zacznijmy od notariusza

Zaczynamy niemalże od końca, czyli od wizyty u notariusza i związanych z nią kosztów notarialnych. W przededniu tego wydarzenia kupujący skupiają się zwykle na ekscytacji: to już Ten Dzień, Ten Moment, gdy marzenia o własnym mieszkaniu stają się faktem. Trochę formalności, kilka podpisów i niedługo otrzymasz klucze, zaczniesz urządzać się po swojemu, oficjalnie rozpoczniesz nowy rozdział w życiu. W tym natłoku stresujących, ale pełnych radości myśli, zapomina się często o kosztach notarialnych, bez których uiszczenia podpisanie aktu notarialnego nie będzie niestety możliwe.

Takie dodatkowe koszty związane z zakupem mieszkania, które dotyczą obsługi notarialnej, to przede wszystkim:

Koszty notarialne #1: taksa notarialna

Taksa notarialna to, ujmując najprościej, wynagrodzenie dla notariusza za wykonanie określonej czynności prawnej. Czyli w przypadku sprzedaży/zakupu nieruchomości: za sporządzenie aktu notarialnego.

Dobra informacja jest taka, że choć wysokość taksy notarialnej jest zależna od wartości nieruchomości, to u każdego notariusza będzie taka sama. Jest bowiem ustalana na podstawie maksymalnych kosztów notarialnych określonych w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2024 r. (Dz. U. 2004 nr 148 poz. 1564)[1].

Notariusze mogą naliczać niższą taksę notarialną, niż wskazaną w powyższym akcie prawnym, ale nie może być wyższa (określone są tu koszty maksymalne). Co w praktyce raczej się nie zdarza, więc planując budżet na kupno mieszkania, najlepiej przygotować się na tę stawkę maksymalną.

Taki koszt aktu notarialnego (jego sporządzenia) pomoże wyliczyć poniższa tabela (stan na 2026 rok):

Przykład:

• wartość nieruchomości: 540 000 zł,
• maksymalna stawka netto taksy notarialnej: V próg, tj. 1010 zł + 0,5% od nadwyżki powyżej 10 000 zł, czyli od 0,5% od 530 000 zł, co daje 2650 zł, a więc łącznie 3660 zł netto,
• maksymalna stawka za sporządzenie aktu notarialnego dla naszej przykładowej nieruchomości: 50% z 3660 zł, tj. 1830 zł + 23% VAT, czyli 1830 zł + 420,90 zł = 2250,90 zł.

To też może Cię zainteresować: Ile trzeba mieć wkładu własnego na mieszkanie w 2026 roku?

Koszty notarialne #2: podatek PCC – nie zawsze się płaci

Wśród dodatkowych kosztów związanych z zakupem mieszkania może również pojawić się podatek PCC, czyli od czynności cywilnoprawnych. Może, ale nie musi, ponieważ jego płatność jest zależna od tego, czy nabywa się mieszkanie z rynku pierwotnego, czy wtórnego oraz od liczby nabywanych nieruchomości. W poniższej tabeli prezentujemy najważniejsze informacje na ten temat:

Koszty notarialne #3: opłaty sądowe i wypisy (odpisy) aktu

Poza samą taksą notarialną i ewentualnym podatkiem PCC pojawiają się jeszcze inne, mniejsze elementy, które razem składają się na finalny koszt wizyty u notariusza. To przede wszystkim opłaty sądowe związane ze wpisem do księgi wieczystej oraz koszt wypisów aktu notarialnego.

Brzmi to może mało spektakularnie, ale to właśnie takie „drobniejsze” pozycje często umykają w planowaniu budżetu na zakup nieruchomości, a potem składają się na konkretną kwotę do dopłaty.

Dobrą wiadomością jest to, że większość tych opłat jest z góry określona i przewidywalna, więc można je spokojnie uwzględnić wcześniej:

• założenie księgi wieczystej nieruchomości – opłata stała: 150 zł,
• wpis prawa własności do księgi wieczystej – opłata stała: 200 zł,
• wpis hipoteki zwykłej do księgi wieczystej – opłata stała: 200 zł,
• odpis aktu notarialnego – 6 zł za stronę + VAT.

Dodatkowe koszty kredytu hipotecznego

Jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt, lista dodatkowych kosztów naturalnie się wydłuża. I tutaj również łatwo skupić się wyłącznie na wysokości raty, pomijając wszystko to, co dzieje się „obok”, czyli tzw. koszty okołokredytowe.

Jednym z takich elementów, oczywiście poza odsetkami, może być prowizja za udzielenie kredytu. Nie zawsze występuje, bo wiele zależy od konkretnej oferty banku, ale jeśli się pojawia, potrafi być zauważalnym kosztem na starcie. Może wynosić od 0 do 3% wnioskowanej kwoty.

Do tego dochodzi wycena nieruchomości przez rzeczoznawcę, którą bank zleca, aby potwierdzić jej wartość. W niektórych przypadkach koszt ten jest wliczony w ofertę, w innych trzeba go pokryć osobno. To nie są ogromne kwoty w skali całej inwestycji, ale zdecydowanie warto je uwzględnić w planowaniu – zwykle wycena oznacza wydatek rzędu 300-500 zł, czasem więcej.

Jednym z mniej oczywistych kosztów okołokredytowych jest ubezpieczenie pomostowe. Nazwa brzmi dość technicznie i wiele osób dowiaduje się o nim dopiero w trakcie procedury kredytowej. Chodzi tu o zabezpieczenie banku na czas między wypłatą kredytu a wpisem hipoteki do księgi wieczystej.

Dopóki ten wpis nie zostanie formalnie dokonany, bank nalicza dodatkową opłatę, która zwykle przyjmuje formę podwyższonej raty, a dokładniej: marży stanowiącej składnik rat. Zwykle wiąże się z podniesieniem jej o ok. 1-2 p.p.

Ubezpieczenie pomostowe stanowi koszt tymczasowy, ale może trwać kilka miesięcy, a czasem dłużej, dlatego dobrze mieć go z tyłu głowy. Szczególnie że pojawia się w momencie, kiedy wydaje się, że najważniejsze formalności są już za Tobą.

Sprawdź również: Kredyt hipoteczny ze stałą czy ze zmienną ratą – porównanie, cechy wspólne i różnice

Miejsce postojowe i komórka lokatorska – dodatki, które szybko stają się standardem

Jeszcze niedawno miejsce postojowe oraz komórka lokatorska były traktowane jako coś dodatkowego, a dziś stają się naturalnym elementem wyboru mieszkania i wiele osób nie wyobraża sobie z nich zrezygnować.

Miejsce postojowe, szczególnie w garażu podziemnym, to wygoda, którą zaczyna się doceniać bardzo szybko. Brak szukania wieczorem wolnego miejsca, brak martwienia się o pogodę czy łatwy dostęp do auta — to wszystko przekłada się na codzienny komfort.

Podobnie wygląda sytuacja z komórką lokatorską. Dodatkowa przestrzeń na rower, sprzęt sezonowy i inne rzeczy, które nie muszą znajdować się w mieszkaniu, w praktyce bardzo ułatwia życie.

W inwestycjach takich jak Kalaminta, Mahonia Premium czy Ubocze widać, że te elementy są już projektowane jako integralna część osiedla, a nie opcjonalny dodatek. Trzeba jednak pamiętać, że komórka lokatorska i miejsce postojowe mimo swojej popularności nie są standardowym elementem nabywanego mieszkania, więc wiążą się z dopłatą, a ich dostępna liczba może być ograniczona.

W M Development stawiamy na transparentność, dlatego przy każdym lokalu mieszkalnym w naszej ofercie możecie poznać wszystkie koszty dodatkowe klikając na „Sprawdź opłaty dodatkowe związane z zakupem mieszkania”.

Źródła:

[1] Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20041481564

[2] https://www.gov.pl/web/rozwoj-technologia/kupno-mieszkania-lub-domu-na-rynku-wtornym-bez-podatku-pcc